챗GPT(Chat GPT)와 전세사기에 대해서 이야기 해보자

안녕하세요. 오늘도 챗GPT와 함께 최근 이슈에 대해서 이야기해 보록 하겠습니다. 최근 전세사기에 대한 좋지 않은 소식들이 전해지고 있습니다. 인공지능 챗GPT는 어떤 이야기를 할지 궁금한데요. 한번 이야기해 보겠습니다. 

우선 이번 내용은 모두 한국어로 진행될 예정입니다. 왜냐하면 전세라는 제도가 외국에는 거의 없는 렌탈 방식이기 때문입니다. 전세라는 것을 번역시키니 Chater(차터)가 나오는데요. 전세기 이런 뜻으로 해석이 되므로 제대로 된 번역을 하기가 어렵겠죠. 

 

우선 전세사기에 대해서 물어보았습니다. 

 

전세사기란?

전세사기는 부동산 거래에서 전세금을 받은 후 건물의 소유자가 아닌 제 3자가 해당 부동산을 매도하는 사기 행위를 말합니다. 전세금을 받은 사람은 이후에 해당 부동산을 보유할 수 없게 되며, 건물의 소유자도 그 이후에 전세금을 다시 받을 수 없게 됩니다.
전세금은 대개 매우 큰 금액이기 때문에 전세사기는 매우 심각한 범죄로 간주됩니다. 전세금을 받은 사람은 돈을 돌려주지 않아 집에 대한 접근권을 상실하고, 건물 소유자도 해당 건물을 팔아 전세금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 이러한 사기 행위는 법적으로 처벌될 수 있습니다. 따라서 부동산 거래 시 전세금을 지불하는 경우, 소유자와 중개인의 신뢰도를 확인하고 법적인 계약서 등을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

 

뭔가 와닿는 설명은 아닌 것 같습니다. 다시 물어보겠습니다.

 

전세사기에 대해서 설명해 줘

전세사기란 부동산 매매 시, 전세계약을 체결한 후 보증금을 불법으로 점유하거나 보증금을 반환하지 않는 등의 행위를 통해 이를 부정하게 취득하는 사기행위를 말합니다. 

보증금은 일반적으로 전월세 상황에서 입주자가 집주인에게 지불하는 금액으로서, 입주자가 계약을 유지하면 계약이 종료될 때 반환받는 보증금입니다. 전세계약에서도 일정 금액의 보증금이 계약 체결 시 집주인에게 지불됩니다. 하지만 전세사기의 경우, 보증금을 반환하지 않거나 반환 시점을 지연하여 입주자가 이를 포기하도록 유도하고 이를 통해 전세계약을 부정하게 취득합니다. 이하 생략

좀 더 이해하기 쉽게 설명해 준 거 같습니다.

 

기사 내용을 입력시키고 

인천 미추홀구 건축업자인 남모 씨가 전세사기를 통해 보유한 수도권 주택 2700여 채 중, 현재 34개 단지 1723채 중 1066채 이상이 이미 경매에 넘어간 상태다. 대책위 조사 결과 경매로 넘어간 주택은 2083채에 이를 것으로 추정되며, 피해자들은 전세보증금을 돌려받지 못해 거리에 나앉게 되고 있다. 이에 대해 윤석열 대통령은 경매 일정의 중단 또는 유예 방안을 보고 받고 시행하기로 결정했다고 밝혔다.

 

또, 한 기사를 요약해 달라고 했습니다.

금감원이 전세 사기 피해자 보호를 위해 추진하는 자율적 경매와 매각 유예 조치는 전세 사기 피해자의 거주 주택에 대한 대출의 기한 이익 상실 여부, 경매 여부 및 진행 상황을 파악해 피해자가 희망하는 경우 경매 절차 개시를 유예하거나 경매가 이미 진행된 경우는 매각 연기를 추진하는 것입니다. 또한, 금융기관이 제삼자에 이미 채권을 매각한 경우에는 매각 금융기관이 매입기관에 경매 유예 협조를 요청할 계획입니다. 이러한 조치는 전세 사기 피해자의 부동산 소유권을 지키는 데 도움을 줄 수 있습니다.

 

정부대책에 대한 장단점을 이야기해 줘

장점

ㄱ. 전세 사기 피해자에게 경매로 인한 부동산 소유권 상실을 막아주는 등 구제 조치를 제공하여 피해자의 권리 보호

ㄴ. 경매와 매각 유예 조치를 통해서 전세 사기 피해자들이 거주하는 주택을 유지할 수 있도록 하여 생활 안정성을 유지 

 

단점

ㄷ. 경매와 매각 유예 조치가 시행되면, 부동산 시장의 효율성 저해

ㄹ. 이러한 조치가 모든 전세 사기 피해자에게 적용되지 않을 가능성이 있고  실제 피해자들이 여전히 어려움을 겪음

ㅁ. 금융기관과 부동산 업계에 불이익

 

단점을 보완할 방법은?

ㄷ에 대한 보완할 점은?

피해자 구제와 부동산 시장의 효율성 모두를 고려할 수 있는 전략 마련

부동산 효율 저해에 대한 보상 체계 개선

투명한 정보 제공으로 정보의 대칭성 보장이 되어야 한다. 경매나 매각 유예 조치와 같은 행정적 조치에 대한 정보를 공개하고 시장에 참여하는 사람들은 행정적 조치에 대한 정보를 가지고 투자를 결정한다.

적극적인 법 집행 필

ㄹ. 에 대한 보완할 점은?

모든 전세 사기 피해자에 대한 구제를 보장할 수 없는 것은 사실입니다만 정부와 관련기관은 적극적으로 현장을 파악하고 피해자들의 요구에 부응할 수 있는 대책을 마련해야 한다.

ㅁ. 불이익을 줄 수 있는 것은 사실입니다만 전세 사기 피해자들의 권리 보호와 부동산 시장의 건전성 유지에 큰 역할을 한다는 점을 고려해야 한다. 금융기관과 부동산 업계도 건전한 경영을 강화할 수 있게 된다.

 

한국에 전세사기가 많은 이유는?

1. 부동산 시장의 불안정성 - 한국의 부동산 시장은 경제적 변동에 민감하게 반응합니다. 이러한 변동성으로 인해 부동산 가격이 급등하거나 급락하는 경우가 있으며, 이러한 변동에 대응하기 위해 매매나 전세 거래가 증가합니다.

2. 높은 주거 비용 -  한국은 주거비용이 높은 나라 중 하나입니다. 이러한 상황에서 많은 사람들은 전세나 월세로 주거를 유지하고, 전세금이나 보증금을 내야 합니다. 이로 인해 전세금이 큰 금액이 되기 때문에 전세사기가 발생할 수 있습니다. 

3. 법적인 한계 - 한국의 부동산 거래는 대개 전세, 월세, 매매로 이루어집니다. 그러나 이러한 거래 방식은 법적인 한계가 있어 거래과정에서 법적인 책임을 회피할 수 있는 여지가 있습니다. 이러한 법적인 한계는 전세사기의 발생 가능성을 높입니다. 

4. 중개인의 업무 수행 미비 - 부동산 중개인이 건물 소유자와 잘못된 계약을 체결하거나, 계약서를 작성할 때 거래 내용을 충분히 검토하지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 전세사기가 발생할 수 있습니다. 

5. 급한 부동산 거래 -  부동산 거래 시 급하게 처리하려는 경우 전세금을 받고 거래를 즉시 처리하려는 유인에 속아 전세금을 지불한 후 전세사기를 당할 가능성이 높습니다.

 

전세사기 예방하는 방법

1. 보다 철저한 대출 심사 및 모니터링: 전세 사기가 발생하는 대출 심사 과정에서 보다 철저한 심사와 모니터링이 이루어져야 합니다. 심사과정에서 전세 사기 가능성이 있는 경우, 대출을 승인하지 않거나 대출한도를 줄이는 등의 조치가 필요합니다.
2. 부동산 거래 정보의 공유: 부동산 거래 정보를 공유함으로써, 전세 사기자들의 행적을 추적하고 예방할 수 있습니다.

이를 위해서는 부동산 거래 정보에 대한 공공데이터화가 필요합니다.
3. 교육 및 정보제공: 대출 신청자나 일반 시민들에게 전세 사기에 대한 교육과 정보를 제공하여 예방 및 대처 능력을 향상해야 합니다.
4. 법적 제재 강화: 전세 사기자들에게 더욱 엄격한 법적 제재를 가해야 합니다. 법적 제재가 더욱 강화될 경우, 전세 사기자들은 법적으로 불이익을 받게 되므로 사기의 가능성을 줄일 수 있습니다.

왜? 부동산 시장은 경제적 변동에 민감하게 반응해?

한국 부동산 시장이 경제적 변동에 민감하게 반응하는 이유는 다양한 요인이 작용하기 때문입니다.
첫째, 한국의 부동산 시장은 공급과 수요의 균형이 쉽게 유지되지 않습니다. 특히 대도시와 주요 지역에서는 공급 부족이 심각한 문제로 작용합니다. 이로 인해 부동산 가격이 급등할 가능성이 큽니다.
둘째, 한국 경제의 산업 구조가 부동산 중심적인 경제 구조를 갖고 있기 때문입니다. 한국 경제는 대다수의 중소기업이 존재하고, 대부분의 중소기업은 부동산 관련 산업에 종사하고 있습니다. 이로 인해 부동산 시장의 상승이 경제 전반에 영향을 미치며, 경제 성장과 부동산 시장의 변동이 서로 밀접한 연관성을 가지고 있습니다.
셋째, 저금리 정책이 부동산 가격 상승을 촉진하는 요인 중 하나입니다. 금융기관에서 대출을 받는 것이 용이해진 결과 부동산 투자 수요가 증가하게 되고, 이는 부동산 가격 상승을 촉진하게 됩니다.
이러한 이유로 한국 부동산 시장은 경제적 변동에 민감하게 반응하게 되며, 이는 부동산 거래 시에 많은 사람들이 주의해야 할 요소 중 하나입니다.

 

이상으로 챗GPT와 전세사기에 대해서 이야기 나눠봤습니다.